집을 한 채만 소유하고 있어도 종합부동산세를 내야 할까요? 2026년 종합부동산세는 주택 수와 공시가격에 따라 과세대상이 달라지며, 1세대 1 주택자는 공시가격 12억 원, 일반 개인 주택 소유자는 9억 원이 기본공제 기준입니다. 올해 납부시기와 과세대상 확인방법, 세금 계산 기준까지 정리했습니다.
종합부동산세 과세대상
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택과 토지의 공시가격을 소유자별로 합산해, 일정 공제금액을 초과하는 경우 부과하는 세금입니다.
2026년 개인 납세자의 기본공제 기준은 다음과 같습니다.
| 과세대상 | 기본공제금액 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 일반 개인 주택 소유자 | 9억 원 |
| 종합합산토지(나대지 등) | 5억 원 |
| 별도합산토지(상가 부속토지 등) | 80억 원 |
예를 들어 1세대 1 주택자가 공시가격 11억 원인 아파트를 보유하고 있다면 기본공제금액인 12억 원 이하이므로 주택분 종합부동산세가 발생하지 않습니다.
반면 1세대 1 주택자의 공시가격이 13억 원이라면 기본공제금액을 초과하므로 과세대상이 될 수 있습니다.
다만 공시가격이 기본공제금액을 초과한다고 해서 초과금액 전체에 세율을 곱하는 것은 아닙니다. 공정시장가액비율과 재산세 공제, 세액공제 등을 반영해 실제 납부세액을 계산합니다.
법인이 보유한 주택은 일반 개인과 공제기준이 다르며, 원칙적으로 기본공제가 적용되지 않습니다. 다만 일정 요건을 충족한 법인은 특례를 적용받을 수 있습니다.
2026년 종합부동산세 납부시기
종합부동산세는 매년 12월에 납부하며, 2026년에도 같은 일정이 적용됩니다.
| 구분 | 2026년 일정 |
| 과세기준일 | 6월 1일 |
| 합산배제·과세특례 신청 | 9월 16일~9월 30일 |
| 정기 고지 | 11월 |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 |
납세자는 11월에 발송되는 고지서를 확인한 뒤 2026년 12월 15일까지 세금을 납부하면 됩니다. 종합부동산세는 국세청에서 세액을 계산해 고지하는 방식이므로 일반적으로 별도 신고서를 제출할 필요는 없습니다. 다만 고지된 세액이 실제 보유현황과 다르거나 신고납부를 선택하려는 경우에는 정해진 기간에 직접 신고할 수 있습니다.
종합부동산세 확인방법
종합부동산세 과세대상과 납부할 세액은 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
홈택스 조회 절차
- 국세청 홈택스 접속 및 로그인
- 화면 하단의 '세무 업무 가이드맵'에서 '종합부동산세' 선택
- '종합부동산세 고지·모의계산' 메뉴 확인
- 고지내역 또는 모의계산을 통해 세액 확인
고지된 세액이 있다면 홈택스의 국세 납부 메뉴를 통해 전자납부할 수 있으며, 모바일 손택스에서도 과세물건과 세액 상세내역을 조회할 수 있습니다. 단, 2026년 10월 현재는 정기 고지 전이므로 올해의 확정 고지세액이 아직 조회되지 않을 수 있습니다. 예상세액은 홈택스 모의계산 기능을 이용하면 됩니다.
종합부동산세 계산 기준
종합부동산세는 공시가격에서 기본공제금액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 산출합니다. 2026년 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다. 예를 들어 1세대 1 주택자가 공시가격 15억 원인 주택을 보유하고 있다면 다음과 같이 계산합니다.
| 계산 항목 | 금액 |
| 주택 공시가격 | 15억 원 |
| 기본공제금액 | 12억 원 |
| 공제 후 금액 | 3억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% |
| 종합부동산세 과세표준 | 1억 8,000만원 |
이후 해당 세율을 적용하고 종합부동산세액에서 공제할 재산세액, 적용 가능한 세액공제 등을 반영해 실제 납부금액을 산출합니다. 주택분 종합부동산세율은 개인 기준 2 주택 이하인 경우 0.5~2.7%, 3 주택 이상인 경우 0.5~5.0%의 누진세율이 적용됩니다. 주택 수와 과세표준에 따라 적용 세율이 달라집니다.
1세대 1 주택자 세액공제
1세대 1 주택자는 일정한 연령 또는 주택 보유기간 요건을 충족하면 세액공제를 받을 수 있습니다.
| 구분 | 요건 | 공제율 |
| 연령 | 만 60세 이상 | 20% |
| 연령 | 만 65세 이상 | 30% |
| 연령 | 만 70세 이상 | 40% |
| 보유기간 | 5년 이상 | 20% |
| 보유기간 | 10년 이상 | 40% |
| 보유기간 | 15년 이상 | 50% |
연령별 공제와 보유기간별 공제는 합산할 수 있지만 최대 공제율은 80%입니다. 예를 들어 만 70세 이상이면서 주택을 15년 이상 보유한 1세대 1 주택자라면 연령과 보유기간 요건을 합산해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
종합부동산세 납부방법
종합부동산세 고지서를 받았다면 홈택스 또는 손택스를 통해 납부할 수 있습니다. 고지서에 기재된 납부계좌를 이용하는 방법도 있습니다. 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 분납할 수 있습니다. 분납 기준은 농어촌특별세를 제외한 종합부동산세액을 기준으로 판단합니다.
- 250만 원 초과~500만 원 이하: 250만 원을 초과하는 금액 분납 가능
- 500만 원 초과: 납부세액의 50% 이하 분납 가능
분납하는 금액은 원래 납부기한이 지난날부터 6개월 이내에 납부할 수 있습니다.
종합부동산세 주의사항
1. 공시가격과 시세는 다릅니다.
종합부동산세 과세 여부는 실제 주택 매매가격이 아닌 공시가격을 기준으로 판단합니다. 따라서 집값이 12억 원을 넘더라도 공시가격과 소유 형태에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
2. 부부 공동명의는 별도 기준을 확인해야 합니다.
부부가 1 주택을 공동명의로 보유한 경우 원칙적으로 각각 9억 원의 기본공제가 적용됩니다. 다만 1세대 1 주택자 특례를 신청하면 12억 원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
어느 방식이 유리한지는 공시가격과 세액공제 조건에 따라 달라지므로 모의계산을 통해 비교하는 것이 좋습니다.
3. 재산세와 종합부동산세는 별도로 부과됩니다.
재산세를 납부했더라도 종합부동산세 과세대상에 해당하면 추가로 납부할 수 있습니다. 다만 동일한 부동산에 대해 중복 계산되는 부분은 종합부동산세 산출 과정에서 일정 금액을 공제합니다.
자주 묻는 질문
Q. 6월 1일 이후 집을 팔았다면 종합부동산세를 내야 하나요?
6월 1일 현재 주택을 보유하고 있었다면 이후 매도했더라도 해당 연도 종합부동산세 납세의무가 발생할 수 있습니다. 실제 납부 여부는 과세기준일 당시의 공시가격과 공제조건에 따라 달라집니다.
Q. 공동명의 아파트는 공시가격을 절반씩 계산하나요?
원칙적으로 각자가 소유한 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 계산합니다. 다만 부부 공동명의 1 주택자 특례를 신청한 경우에는 계산 방식이 달라집니다.
Q. 상속으로 주택이 2채가 되면 어떻게 되나요?
상속주택은 상속 후 경과기간, 지분율, 공시가격 등 일정 요건을 충족하면 1세대 1 주택자 특례를 적용받을 수 있습니다. 특례 적용을 위해서는 해당 요건과 신청 여부를 확인해야 합니다.
Q. 임대주택도 종합부동산세 대상인가요?
임대주택도 원칙적으로 과세대상에 포함될 수 있습니다. 다만 사업자등록, 임대기간, 임대료 증액 제한 등 법정 요건을 충족하고 합산배제 신고를 하면 과세대상에서 제외될 수 있습니다.
Q. 고지서를 받지 못했다면 세금을 내지 않아도 되나요?
고지서를 받지 못했다고 납세의무가 없어지는 것은 아닙니다. 과세대상에 해당할 가능성이 있다면 홈택스에서 고지내역을 확인하거나 관할 세무서에 문의하는 것이 좋습니다.
Q. 종합부동산세를 잘못 납부했다면 환급받을 수 있나요?
세액 산정 오류나 공제 누락 등으로 세금을 과다 납부했다면 경정청구 등 법에서 정한 절차를 통해 환급을 요청할 수 있습니다. 환급 가능 여부는 구체적인 사유와 청구기한에 따라 달라집니다.
2026년 종합부동산세는 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지의 공시가격을 기준으로 과세 여부를 판단합니다. 개인의 주택분 기본공제금액은 9억 원이며, 1세대 1 주택자는 12억 원이 적용됩니다. 실제 납부세액은 세율과 공제조건 등에 따라 달라집니다.
2026년 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 본인이 과세대상인지 궁금하다면 먼저 공시가격과 주택 소유현황을 확인하고, 국세청 홈택스에서 예상세액을 계산해 보는 것이 좋습니다.